حسین قریب گرکانی | تحلیلگر اقتصاد دیجیتال
بازار مسکن ایران ماه‌هاست درگیر رکود تورمی است. اگرچه تورم سالانه، نقطه به نقطه و ماهانه مسکن در ماه اردیبهشت ماه به ترتیب ۰.۵، ۰.۷ و ۰.۱ درصد کاهش یافته اما متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران همچنان از ۱۱۴ میلیون تومان هم بیشتر است و کاهش قدرت خرید، خرید و فروش واقعی را تقریباً متوقف کرده است.
رکود در بازار هم‌اکنون به مرحله‌ای رسیده است که حتی نوسانات شدید نرخ ارز نیز اثر چندانی بر آن ندارد؛ تا جایی که حتی کاهش حدود ۲۲ هزار تومانی قیمت دلار در بازه کوتاهی پس از آغاز مذاکرات غیرمستقیم ایران و آمریکا در عمان هم نتوانست بازار ملک را تکان دهد. حالا هم در میانه مذاکرات و سردرگمی‌های سیاسی، بازار خرید و فروش در اغما فرو رفته؛ به طوری که نه فروشندگان تمایلی به عرضه دارند، نه خریداران توانی برای ورود به بازار. در چنین وضعیتی، تنها امید نجات بازار مسکن، احتمالاً بازتعریف ابزارهای مالی و سرمایه گذاری در این بازار است.
یکی از مدل‌هایی که در سال‌های اخیر با وجود همه پیچیدگی‌های فناورانه‌اش توانسته به سرعت جای خود را در نظام‌های مالی دنیا باز و تثبیت کند، توکنایز کردن دارایی‌ها از جمله املاک است. مفهومی که با بهره‌گیری از فناوری بلاکچین، امکان تبدیل دارایی‌های فیزیکی مانند زمین و ملک را به توکن‌های دیجیتال فراهم می‌کند؛ توکن‌هایی که قابل تقسیم، معامله و مالکیت‌‌پذیر هستند.
پیش از این، امکان معامله خرد زمین و مسکن در کشور ما، در قالب طرح فروش متری مسکن و در بورس کالا مطرح شد، اما به علت مشکلاتی که شکل سنتی این مدل معامله ایجاد می‌کرد، هرگز به مرحله عملیاتی جدی نرسید. حالا اما با گسترش زیرساخت‌های دیجیتال و بلوغ نسبی دانش فنی در کشور، به ویژه در حوزه دارایی‌های دیجیتال، فرصت بازتعریف همین ایده از مسیر توکن‌سازی فراهم شده است.
در این مدل پیشنهادی، نه تنها زمین یا پروژه‌های ساختمانی، بلکه حتی بافت‌های فرسوده نیز می‌توانند به عنوان دارایی‌های دیجیتال تعریف شوند. در این ایده، همانطور که رئیس گروه تأمین سرمایه در سازمان بازآفرینی شهری هم اخیراً به آن اشاره کرده، زمین‌های بی‌استفاده در محلات فرسوده که در حالت عادی جزو دارایی‌های مرده محسوب می‌شوند، می‌توانند با تبدیل شدن به توکن، به دارایی‌های در گردش و چرخه سرمایه گذاری بازگردند. این فرآیند، نه تنها به تزریق سرمایه‌های خرد منجر می‌شود و گره‌ای از مشکل کمبود زمین باز می‌کند، بلکه به مشارکت اجتماعی مردم در بازسازی محله‌ها نیز کمک می‌کند.
توکن‌ها می‌توانند حتی کمتر از یک متر مربع را نمایندگی کنند، بنابراین افراد با توان مالی پایین نیز می‌توانند هم در بازسازی شهری و هم در سرمایه گذاری بازار مسکن سهم داشته باشند. در عین حال، بلاکچین امکان ثبت شفاف تمام تراکنش‌ها و قراردادها را فراهم می‌کند؛ امکانی که در بستر سنتی بازار مسکن، تقریباً همیشه محل بروز رانت، انحصار و فساد بوده است.
بر کسی پوشیده نیست که در دهه‌های اخیر، نبود سیستم‌هایی مثل توکنایز کردن، بازار املاک را به انحصار گروهی خاص از سرمایه‌داران کلان تبدیل کرده است. آنها که توان خرید عمده زمین و پروژه‌ها را دارند، با دسترسی زودهنگام به اطلاعات یا نفوذ در تصمیم‌گیری، قیمت‌ها را دستکاری می‌کنند و عملاً بازیگران اصلی بازار می‌شوند. در مقابل، اقشار متوسط و ضعیف جامعه حتی از خرید یک متر زمین هم ناتوان شده‌اند. توکن‌سازی، با فراهم کردن بستر مشارکت برابر و دسترسی عمومی، می‌تواند این انحصار را بشکند و نظم تازه‌ای به بازار بدهد؛ نظمی که بر پایه شفافیت، مالکیت خرد و نقدشوندگی بالا استوار است.
مسئله حتی از عدالت و مشارکت هم فراتر است؛ اگر امروز برای توکنایز کردن مسکن برنامه‌ریزی و اقدام نکنیم، فردا از جهات دیگری متضرر خواهیم شد. از جمله اینکه فرصت جذب و جمع‌آوری سرمایه‌های سرگردان را از دست می‌دهیم؛ سرمایه‌هایی که به دلیل نبود ابزار مشارکت در مسکن، به بازارهایی مثل طلا و ارز روانه می‌شوند و نوسانات شدید ایجاد می‌کنند. ضمن اینکه پروژه‌های نیمه تمام و بافت‌های فرسوده نیز همچنان در بلاتکلیفی می‌مانند، چون هم دست دولت در تأمین مالی بسته است و هم بخش خصوصی، منابع و امکان کافی برای مدیریت کامل بازار مسکن را ندارد. علاوه بر اینها، اگر همچنان پا در این مسیر نگذاریم، باز هم عقب خواهیم ماند؛ نه تنها از کشورهای توسعه یافته، بلکه حتی از برخی کشورهای منطقه که پیش‌تر به سمت توکن‌سازی املاک حرکت و زیرساخت‌های حقوقی و فناوری آن را مهیا کرده‌اند.
مهم‌تر از همه، اگر امروز این فرصت از دست برود، بازسازی اعتماد عمومی به فناوری‌های نو و سیاست‌گذاری‌های پیش رو بسیار دشوار خواهد شد. توکنایز کردن املاک یک راهکار موقت یا یک مد ساده تکنولوژیک نیست، بلکه یک برنامه اقتصادی جدی برای برون‌رفت از رکود، جذب سرمایه غیرتورمی، مشارکت عمومی در ساخت و ساز، کاهش انحصار و ایجاد بازار ثانویه و شفاف برای ملک است. بنابراین اکنون نه زمان تردید، بلکه لحظه تصمیم‌گیری است؛ تصمیمی که می‌تواند بخشی از بن‌بست اقتصاد ایران را در حوزه‌ای کلیدی به نام مسکن باز کند.
از آنجا که یکی از دلایل اصلی مخالفت با توکنایز کردن املاک، فقدان قوانین شفاف و چارچوب حقوقی مشخص است، بدیهی است که به جای متوقف کردن این تحول، باید آن را به گونه‌ای هدایت کرد که در چهارچوب قانون قرار بگیرد. تجربه جهانی نیز نشان داده است که قوانین و مقررات می‌توانند به جای حذف یک نوآوری، آن را کنترل و مدیریت کنند و به خدمت توسعه اقتصاد کشورها درآورند. بنابراین پیشنهاد می‌شود که نهادهای ذی‌ربط با همکاری نخبگان حقوقی، اقتصادی و فناورانه، برای اجرای موفق این مدل، تدوین «چارچوب حقوقی پیشنهادی برای توکنایز کردن املاک» را در دستور کار قرار دهند؛ چارچوبی که در آن، شفافیت، مالکیت، امنیت حقوقی و مشارکت همگانی، بازار مسکن را از رکود تورمی نجات دهد.